Aix : le code postal 13090 est nettement mieux classé que le 13100

Cinq codes postaux, deux marchés

Contrairement à la plupart des communes, Aix-en-Provence est découpée en cinq codes postaux. Les données publiques de l'ADEME permettent de les comparer un par un, sans approximation de périmètre.

Sur les 48 032 diagnostics réalisés dans la commune, 3,1 % classent le logement en F ou G et 16,2 % en A ou B : l'un des meilleurs profils que nous ayons mesurés.

Mais cette moyenne recouvre deux réalités : le 13100, qui concentre 54 % des diagnostics et couvre le centre historique, et le 13090, qui en représente 39 % et correspond à l'ouest et au sud de la commune.

L'écart entre 13100 et 13090

Le 13100 affiche 4,1 % de passoires et 12,7 % de classes A ou B, avec 10,8 % de classes E.

Le 13090 affiche 1,5 % de passoires et 20,3 % de classes A ou B, avec 6,8 % de classes E.

Un logement du 13090 a donc près de trois fois moins de risques d'être une passoire, et une chance nettement supérieure d'atteindre le haut du tableau. Pour un acheteur qui compare deux annonces à budget égal, le code postal est ici un indicateur utile avant même la visite.

Les trois codes secondaires confirment la logique

Les codes moins peuplés vont dans le même sens. Le 13080, 1 310 diagnostics, atteint 21,4 % de classes A ou B pour 2,9 % de passoires, le meilleur résultat de la commune.

Le 13290 (1 208 diagnostics) affiche 21,0 % de A-B pour 4,1 % de passoires, et le 13540 (841 diagnostics) 18,8 % pour 3,4 %.

Ces trois secteurs correspondent aux zones d'urbanisation plus récente en périphérie. Leur profil est cohérent avec celui du 13090 : plus le bâti est récent, meilleure est l'étiquette.

Ce que mesure vraiment le code postal

Le code postal n'a évidemment aucun effet propre sur la performance d'un logement. Ce qu'il capture, c'est la génération de construction dominante.

Le 13100 englobe le centre ancien, ses hôtels particuliers et ses immeubles de pierre, où l'isolation par l'extérieur est le plus souvent impossible pour des raisons patrimoniales. Les autres codes couvrent des zones bâties plus tard, sous des réglementations thermiques successives.

L'écart est donc structurel et non conjoncturel : il ne se résorbera pas par l'entretien courant. Pour un bien du centre ancien, cela signifie que la comparaison avec l'ouest de la ville sera défavorable, et qu'il vaut mieux l'anticiper que la subir en négociation.

L'électricité, moteur du bon classement aixois

Le facteur qui explique le niveau global de la commune se lit dans les énergies. Les 24 378 logements chauffés à l'électricité, soit 51 % du parc, affichent 22,0 % de classes A ou B et 3,0 % de passoires.

Les 14 471 au gaz naturel plafonnent à 7,3 % de A-B. Les 7 283 raccordés au réseau de chaleur sont à 0,3 % de passoires et 16,1 % de A-B.

Aix est en zone climatique méridionale : les besoins de chauffage y sont faibles, ce qui avantage fortement les logements électriques récents équipés de pompes à chaleur. C'est ce parc, largement situé hors du 13100, qui tire la moyenne communale.

Les deux exceptions du parc aixois

Deux segments sortent de la logique générale, dans les deux sens.

Les 1 310 logements chauffés au fioul domestique affichent 28,5 % de passoires et 33,6 % de classes E : six sur dix se situent en E, F ou G, dans une ville où la moyenne est de 3,1 %. C'est de très loin la poche la plus dégradée.

À l'opposé, les 109 logements chauffés aux granulés de bois atteignent 60,6 % de classes A ou B et aucune passoire, et les 372 au bois bûches 29,3 %. Ces effectifs sont modestes et à manier comme tels, mais l'ordre de grandeur est net.

Ce que l'isolation ajoute par-dessus

Quel que soit le code postal, l'enveloppe reste décisive. À l'échelle de la commune, les logements aux murs très bien isolés atteignent des taux de classes A ou B sans commune mesure avec ceux aux murs insuffisants.

Pour un bien du 13100, c'est la voie de rattrapage possible : quand la façade ne peut pas être traitée, la toiture, les menuiseries et la ventilation restent accessibles. Un audit énergétique permet de chiffrer ce qui l'est réellement, immeuble par immeuble, avant de porter le sujet en assemblée de copropriété.

Ce que nous conseillons avant de vendre

Situez votre bien dans son code postal avant de fixer un prix : l'acheteur comparera votre étiquette à celles du secteur, pas à la moyenne nationale.

Si vous vendez dans le 13100, attendez-vous à une étiquette moins favorable et préparez l'argumentaire : ancienneté du bâti, contraintes patrimoniales, travaux réalisables. Si vous vendez ailleurs, l'étiquette est plus souvent un atout à mettre en avant.

Établissez l'année de construction, qui commande le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949 et le repérage amiante pour ceux d'avant juillet 1997. Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse : sismicité, feu de forêt et débordement de l'Arc concernent des secteurs précis. Les passoires thermiques sont rares ici, ce qui les rend d'autant plus pénalisantes.