Le DPE à Aix-en-Provence
Mis à jour : septembre 2026
En bref
Sur les 48 032 DPE aixois publiés, les 10 633 logements antérieurs à 1948 affichent 90,6 % de murs notés « insuffisants », et les 16 301 issus de 1948-1974 en affichent 92,3 %. Moins de deux points séparent deux générations que tout devrait opposer.
Un parc ancien uniformément mal noté
Dans la plupart des villes, la maçonnerie ancienne creuse un écart favorable de dix à vingt-sept points sur le bâti d'après-guerre. À Aix, cet écart disparaît.
Les deux générations se tiennent au-dessus de 90 %, et les décennies suivantes ne descendent pas vraiment : 86,6 % pour 1978-1982, 91,3 % pour 1983-1988. Sur tout le bâti antérieur à 1989, l'année de construction ne vous apprend rien.
Et pourtant, un parc bien classé
16,2 % des logements aixois sont classés A ou B, 48,2 % en C, et 3,1 % seulement en F ou G.
Le calcul du DPE corrige la consommation selon la zone climatique, et la saison de chauffe retenue en pays d'Aix est courte. Un mur non isolé y produit peu de déperditions comptabilisées. L'écart entre la qualité du bâti et la lettre obtenue atteint ici son maximum.
Ce que la lettre ne dit pas
Elle décrit une consommation de chauffage, pas une qualité de construction. La faiblesse de l'enveloppe reste entière et se manifeste ailleurs.
Elle se paie en été, quand la même absence d'isolation laisse entrer la chaleur, et le mistral n'y change rien. Le diagnostic évalue désormais ce confort d'été, terrain sur lequel l'avantage climatique s'inverse.
La seule frontière qui compte ici
Les 5 944 logements aixois de la période 1989-2000 tombent à 29,2 %, ceux de 2006-2012 à 7,5 %.
L'arrêté du 5 avril 1988 explique ce basculement : il a resserré les seuils d'isolation et intégré la performance des installations de chauffage au calcul réglementaire. Avant cette date, aucune sous-période aixoise ne se distingue vraiment ; après, tout change.
Un enjeu financier considérable
Le loyer d'annonce observé à Aix atteint 21,95 € le mètre carré pour un appartement d'une à deux pièces, l'un des niveaux les plus élevés de nos relevés hors Île-de-France.
Sur 40 m², cela représente environ 880 € par mois, soit plus de 10 500 € par an. Peu de logements aixois sont concernés par les interdictions, mais chaque cas coûte cher à son propriétaire.
Ce que le calendrier vise ici
5 803 logements aixois diagnostiqués sont classés E, F ou G, soit 12,1 % du parc. 298 se trouvent en G et ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; 1 167 sont en F et basculeront en 2028 ; 4 338 en E et suivront en 2034.
Un contrat de location en cours se poursuit jusqu'à son renouvellement, comme le précise la page passoires thermiques.
Pourquoi tant de mentions défavorables
Face à un tel chiffre, la première réaction consiste à douter de la mesure. Elle est pourtant exacte, mais elle ne dit pas ce qu'on croit.
Elle ne compte pas les logements sans isolant : elle compte ceux dont l'isolation n'a pas pu être établie. Les deux cas reçoivent le même traitement, 2,5 W/(m².K), parce que la méthode ne laisse aucune marge d'appréciation. Sur un bâti ancien largement rénové mais rarement archivé, l'écart entre les deux populations est probablement considérable.
Quand commander le diagnostic
Vendre ou louer l'impose, et la classe doit figurer dans l'annonce dès sa parution. Le document se prépare donc avant la mise en marché.
Sur une maison individuelle ou un immeuble entier classé E, F ou G, un audit énergétique complète le dossier de vente : obligation en vigueur depuis avril 2023 pour les F et G, et depuis le 1er janvier 2025 pour les E.
Le budget et le calendrier
Dans une ville où le dossier comporte plusieurs pièces obligatoires, comparer le prix d'un DPE seul induit en erreur. C'est le coût de l'ensemble qu'il faut mettre en regard, question traitée sur la page prix d'un DPE à Aix.
La visite et la remise du rapport se comptent en jours. L'obtention d'un créneau, elle, se compte en semaines, davantage encore au printemps et avant la saison.
Le dossier aixois au complet
Trois points se vérifient avant de retenir un professionnel, tous consultables sur l'annuaire officiel du ministère : sa certification est-elle en cours de validité, est-il indépendant du vendeur et de l'agence, et détient-il une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Le diagnostic termites est obligatoire à la vente dans les Bouches-du-Rhône et ne vaut que six mois, contre dix ans pour le DPE. L'état des risques rassemble les aléas de la commune, et le repérage amiante concerne le bâti antérieur à juillet 1997. Le document rejoint ensuite le dossier pour vendre ou pour louer.
Questions fréquentes
L'âge de mon logement aixois permet-il de prévoir sa note ?
Pas avant 1989. Les 10 633 logements d'avant 1948 affichent 90,6 % de murs « insuffisants » et les 16 301 de 1948-1974 en affichent 92,3 %. Les décennies suivantes restent au-dessus de 86 %. Ce n'est qu'à partir de 1989 que le taux chute, à 29,2 % puis 7,5 % pour 2006-2012.
Neuf logements aixois sur dix sont-ils vraiment sans isolant ?
Non, et c'est une lecture erronée du chiffre. La méthode impose au diagnostiqueur, devant une paroi dont il ne peut établir la composition, de retenir une valeur unique et sévère de 2,5 W/(m².K), celle d'un mur nu. Sur un bâti ancien souvent repris sans archives conservées, cette règle s'applique très largement.
Comment un parc aussi mal isolé est-il bien classé ?
16,2 % des logements aixois sont en A ou B et 3,1 % seulement en F ou G. Le calcul corrige la consommation selon la zone climatique, et la saison de chauffe retenue en pays d'Aix est courte : un mur non isolé y produit peu de déperditions comptabilisées.
La bonne note garantit-elle le confort ?
Pas en été. La lettre décrit une consommation de chauffage, pas une qualité de construction. La faiblesse de l'enveloppe se manifeste quand la chaleur entre, et le diagnostic évalue désormais ce confort d'été, terrain sur lequel l'avantage climatique s'inverse.
Que représente un logement retiré de la location ?
Le loyer d'annonce observé atteint 21,95 € le mètre carré pour un appartement d'une à deux pièces. Sur 40 m², cela fait environ 880 € par mois, soit plus de 10 500 € par an. Peu de logements aixois sont concernés, mais chaque cas coûte cher.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.
Comment sortir du forfait
Une seule chose fonctionne : produire un écrit qui identifie le matériau posé et son épaisseur. Devis d'entreprise, facture, notice de programme, dossier d'aide publique, tous conviennent.
89,3 % des logements aixois diagnostiqués sont des appartements. Une part de ces pièces relève donc de la copropriété, sujet développé sur la page DPE et copropriété : votes d'assemblée portant sur l'isolation, carnet d'entretien, diagnostic technique global.