DPE, centre ancien et quartier Mazarin à Aix-en-Provence
Mis à jour : août 2026
En bref
Le bâti aixois d'avant 1948 détient deux records du réseau : 90,6 % de ses logements ont des murs mal isolés, et 85,1 % sont chauffés à l'électricité. Le premier chiffre est un handicap, le second une opportunité réglementaire immédiate.
Neuf logements anciens sur dix ont des murs non traités
90,6 % des logements aixois antérieurs à 1948 présentent une isolation des murs jugée insuffisante. C'est la proportion la plus élevée que nous ayons mesurée, tous centres anciens confondus.
Ce bâti représente 10 633 diagnostics, soit 22,1 % du parc. Son taux de logements classés F ou G, 6,9 %, reste pourtant modéré, contre 3,1 % à l'échelle communale.
Pourquoi si peu de passoires malgré cela
L'apparente contradiction s'explique par le mode de calcul. Le DPE pondère fortement les besoins de chauffage, faibles sous le climat provençal. Un mur non isolé y coûte peu en hiver, et pèse donc peu sur la note.
C'est aussi la raison pour laquelle ces travaux n'ont jamais été engagés : sans incitation économique, l'isolation des murs n'est pas apparue comme prioritaire aux propriétaires aixois.
Le revers, en été
Ce que la note ne dit pas, c'est le comportement estival. Des murs non isolés à plus de 90 % laissent la chaleur pénétrer en juillet et août, et un logement correctement classé peut s'avérer difficilement vivable en pleine saison.
Pour un acquéreur, la lecture du DPE gagne donc à être complétée par l'observation de l'exposition, de l'inertie des parois, des protections solaires et de la ventilation nocturne. Ce sont ces éléments, davantage que l'étiquette, qui déterminent le confort réel.
Une opportunité réglementaire rare
85,1 % des logements anciens aixois sont chauffés à l'électricité, la proportion la plus élevée de la famille. Or le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et un arrêté du 19 août 2026 le portera à 1,7 au 1er janvier 2027.
Près de neuf propriétaires sur dix dans le bâti ancien peuvent donc voir leur étiquette progresser sans engager le moindre travaux. Sur un parc où l'isolation est contrainte et coûteuse, c'est un levier considérable.
La démarche, gratuite
Le diagnostic existant reste valable : rien à refaire, rien à repayer. Il suffit de saisir son numéro ADEME sur l'observatoire DPE-Audit pour obtenir l'attestation portant la nouvelle classe.
Aucun diagnostiqueur ne se déplace, aucun intermédiaire n'intervient. C'est le premier geste à faire, avant tout devis.
Le quartier Mazarin, un cas à part
Créé au XVIIe siècle sur un plan orthogonal, le quartier Mazarin aligne des hôtels particuliers dont les façades, les portails et les ferronneries sont protégés.
L'isolation par l'extérieur y est exclue, et l'isolation intérieure se heurte à la présence de gypseries, de boiseries et d'embrasures ouvragées. C'est l'un des rares cas où renoncer aux travaux d'enveloppe peut être la décision la plus sensée, au profit du chauffage et de la ventilation.
Louer et vendre
Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne le pourra plus au 1er janvier 2028. Voir la page passoire thermique.
À la vente, un bien en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique. En copropriété, la page DPE en copropriété précise ce qui relève de l'assemblée générale.
Questions fréquentes
Pourquoi 90 % des murs anciens sont-ils non isolés à Aix ?
Parce qu'en climat provençal, un mur non isolé coûte peu en hiver. Sans incitation économique, ces travaux ne sont jamais apparus prioritaires aux propriétaires.
Mon logement ancien est bien classé, est-ce suffisant ?
Pour l'hiver, oui. Pour l'été, non : des murs non isolés laissent la chaleur pénétrer en juillet et août. Exposition, inertie, protections solaires et ventilation nocturne déterminent le confort réel davantage que l'étiquette.
Puis-je gagner une classe sans travaux ?
Très probablement : 85,1 % du bâti ancien aixois est chauffé à l'électricité, dont le coefficient de conversion a baissé au 1er janvier 2026. L'attestation est gratuite sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Peut-on isoler un hôtel particulier du quartier Mazarin ?
Difficilement. L'isolation par l'extérieur est exclue, et l'isolation intérieure se heurte aux gypseries, boiseries et embrasures ouvragées. Le chauffage et la ventilation sont souvent les seuls leviers raisonnables.
Le remplacement des fenêtres est-il libre ?
Non en secteur protégé : forme, matériau, partition des vitrages et teinte font l'objet de prescriptions, avec avis de l'architecte des Bâtiments de France.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.